Αγωγή διανομής – Νομικό Πλαίσιο και Βασικές Αρχές

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 785, 795 επ., 1113 και 1142 επ. ΑΚ, το δικαίωμα λύσεως της κοινωνίας, μορφή της οποίας αποτελεί και η συγκυριότητα, έχον ως βάση, στην περίπτωση αυτή, τη συγκυριότητα, ανήκει μόνο στους κοινωνούς συγκυρίους, μεταξύ των οποίων και ο ψιλός κύριος, όχι όμως και στον επικαρπωτή, αφού αυτός δεν είναι συγκύριος του κοινού.

Συμμετοχή Επικαρπωτή στη Δίκη Διανομής

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 76, 79, 81 επ., 89, 478 και 491 ΚΠολΔ, προκύπτει ότι στη δίκη διανομής προσεπικαλείται υποχρεωτικά και ο επικαρπωτής του κοινού, ο οποίος, ανεξαρτήτως παρεμβάσεως του ή μη, καθίσταται αναγκαίος ομόδικος και έχει δικαίωμα ασκήσεως κύριας παρεμβάσεως.

Τέλος, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 798, 799, 800, 801 ΑΚ και 480, 481 και 484 παρ. 1 ΚΠολΔ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1113 ΑΚ, εφαρμόζονται επί διανομής κοινού πράγματος, συνάγονται, μεταξύ άλλων, και τα ακόλουθα:

α) Αν δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί, για τη λύση της κοινωνίας με διανομή, κάθε κοινωνός μπορεί να ζητήσει τη δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις του ΚΠολΔ,

β) Αίτημα της αγωγής διανομής πράγματος, αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ` αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου. Η διανομή γίνεται αυτουσίως, αν το αντικείμενο ή τα αντικείμενα που πρόκειται να διανεμηθούν είναι δυνατό, χωρίς μείωση της αξίας τους, να διανεμηθούν σε ομοειδή μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών (ΑΠ 106/2013).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 800 ΑΚ, 480 παρ.1, 480Α και 481 αριθ. 1 ΚΠολΔ, κατά τα οποία το δικαστήριο, δεν είναι υποχρεωμένο να διατάξει απόδειξη, αν κρίνει ότι η αυτούσια διανομή είναι προδήλως δυνατή, αδύνατη ή ασύμφορη, προκύπτει, ότι η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας περί του προδήλως δυνατού, αδυνάτου ή ασύμφορου της αυτούσιας διανομής, είναι κρίση περί πραγματικών γεγονότων (ΑΠ 1104/2008).

Με το άρθρο 480Α ΚΠολΔ, ειδικότερα, καθιερώθηκε ως τρόπος αυτούσιας διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει έστω και μια μόνο οικοδομή, ή το οποίο είναι ακάλυπτο και οικοδομήσιμο, η, κατόπιν σχετικού αιτήματος κάποιου από τους συγκυρίους του οικοπέδου, σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, είτε κατά ορόφους ή μέρη ορόφων είτε σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου, στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων, σύμφωνα με τον ν. 3741/1929 και το ν.δ. 1024/1971, αντίστοιχα, καθώς και τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ. Περαιτέρω, ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 480Α ΚΠολΔ, ότι το δικαστήριο αποφασίζει τη διανομή με τον τρόπο που αναφέρεται στην παράγραφο αυτή, αν είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων και υπό την επιφύλαξη πάντοτε των πολεοδομικών διατάξεων, με την έννοια ότι η υπάρχουσα οικοδομή θα περιέλθει, ως αυτοτελής ιδιοκτησία, σε ένα από τους (συγ)κυρίους και στους λοιπούς θα περιέλθουν οι ανεγερθησόμενες υπόλοιπες ιδιοκτησίες επί των οριζόμενων από το Δικαστήριο διακεκριμένων μερών, με εξίσωση των τυχόν ανισοτήτων με την καταβολή χρηματικού ποσού ή σύσταση δουλειών (ΑΠ 619/2022, ΑΠ 2230/2009, ΑΠ 1843/1999).

Το άρθρο 795 ΑΚ ορίζει ότι «κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας, εφόσον το δικαίωμα αυτό δεν αποκλείεται από δικαιοπραξία ή από τον προορισμό του κοινού πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό (παρ. 1). Με δικαιοπραξία μπορεί να αποκλεισθεί η λύση της κοινωνίας το πολύ για δέκα χρόνια (παρ. 2)». Κατά την έννοια της διάταξης της παρ. 1 αποκλείεται το δικαίωμα του κοινωνού για λύση της κοινωνίας και όταν το κοινό πράγμα από τη φύση του έχει διαρκή και όχι πρόσκαιρο προορισμό, για εξυπηρέτηση άλλου πράγματος ή έχει ταχθεί με τη θέληση των κοινωνών (ρητή ή σιωπηρή) ή με διάταξη τελευταίας βουλήσεως για εξυπηρέτηση ιδιαίτερου σκοπού, όπως στην περίπτωση διαχωρίσματος συνεχόμενων ακινήτων, κοινής διόδου, κοίλης αυλής, κοινού αρδευτικού αγωγού ή άλλης αρδευτικής εγκατάστασης.

Τέτοιος ιδιαίτερος σκοπός με την έννοια αυτή δεν είναι η οίκηση στο κοινό ακίνητο των συγκυριών και των τέκνων τους (ΑΠ 1138/1981 ΕΕΝ 48.771, ΕφΑθ 5732/1998 ΕλΔ 39.1674, ΕφΑθ 298/1990 ΕλΔ 33.578). Περαιτέρω, από τη διάταξη της παρ. 2 του άνω άρθρου, προκύπτει ότι η αξίωση του κοινωνού για λύση της κοινωνίας είναι δυνατόν να αποκλεισθεί εγκύρως με σχετική συμφωνία μεταξύ όλων των κοινωνών, πρόσκαιρα όμως, και μόνο για διάστημα μέχρι δέκα χρόνια. Από το συνδυασμό της διάταξης αυτής, και εκείνων των άρθρων 796 και 1115 ΑΚ που ορίζουν, αντίστοιχα, ότι (άρθρο 796 ΑΚ) «η δικαιοπραξία με την οποία αποκλείεται στον κοινωνό, για ορισμένο χρόνο η λύση της κοινωνίας, ισχύει υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων του», και (άρθρο 1115 ΑΚ) «οι διατάξεις των άρθρων 791 και 796, όταν πρόκειται για κοινό εμπράγματο δικαίωμα, εφαρμόζονται μόνο αν η συμφωνία ή η απόφαση των κοινωνών έχει υποβληθεί στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και σε μεταγραφή», συνάγεται ότι η δικαιοπραξία (σύμβαση), που αποκλείει πρόσκαιρα το δικαίωμα του κοινωνού για λύση της κοινωνίας, και όταν αφορά κοινό εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, δεν υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, αλλά εγκύρως καταρτίζεται και προφορικά ή μπορεί να προκύπτει και σιωπηρώς ή και από τη συναλλακτική καλή πίστη.

Το συμβολαιογραφικό έγγραφο και η μεταγραφή του, απαιτούνται μόνο αν πρόκειται για κοινό εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο, και προκειμένου να ισχύσει η ανωτέρω δικαιοπραξία, υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων των κοινωνών. Αυτό προκύπτει τόσο από τη διάταξη του άρθρου 1115 ΑΚ, που παραπέμπει στα άρθρα 791 και 796, και όχι στο άρθρο 795 ΑΚ, παραπομπή που έχει τη σαφή έννοια ότι αυτή καθεαυτή η δικαιοπραξία για την πρόσκαιρη μη λύση της κοινωνίας, ακόμη και επί εμπραγμάτου δικαιώματος, δεν είναι τυπική, όσο και από το χαρακτήρα της σχετικής δικαιοπραξίας που είναι ενοχική, αφού αντικείμενό της δεν είναι η σύσταση, μετάθεση ή αλλοίωση εμπραγμάτου δικαιώματος πάνω στο κοινό ακίνητο (ΑΠ 1333/1998 ΕλΔ 39.1585, ΕφΑΘ 6132/2002, Τ.Ν.Π. Νόμος).

Με το άρθρο 81 του Ν 4495/2017 ορίζονται τα εξής: «1. α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε…». Κατά δε το άρθρο 82 παρ. 1 στοιχ. α΄ του ίδιου νόμου «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81 ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81 ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β`, γ`, δ` της παραγράφου 3 του άρθρου 81». Για την εξασφάλιση της τήρησης των ανωτέρω απαγορεύσεων στις διατάξεις του άρθρου 83 του Ν 4495/2017 ορίζεται ότι: «1. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή περιλαμβανομένης και της δωρεάς αιτία θανάτου, που συντάσσεται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού. Η ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και η βεβαίωση του μηχανικού απαιτείται και για την μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης επί αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας του ακινήτου και για τη μεταγραφή των πρακτικών δικαστικού ή εξωδικαστικού συμβιβασμού με τα οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα επί του ακινήτου».

Με την ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού, η οποία βεβαίωση διέπεται από τις διατάξεις των παρ. 2, 3, 6, 7, 9, 10, 11 και 12 του άρθρου 83 του ιδίου ως άνω Νόμου, δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα, η νομιμότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και του τυχόν υπάρχοντος κτίσματος ή, εφόσον υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, περί της υπαγωγής αυτών σε διαδικασία αναστολής επιβολής κυρώσεων ή εξαίρεσης από την κατεδάφιση κατά τις ισχύουσες διατάξεις (άρθρο 83 παρ. 2 – 3),  ενώ η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από το αναφερόμενο στις διατάξεις της παρ. 4 του ιδίου ως άνω άρθρου τοπογραφικό διάγραμμα, εκτός αν εμπίπτει στις εξαιρέσεις της παρ. 5 του ιδίου ως άνω άρθρου.

Ήδη, μετά την 1η Απριλίου 2022, οπότε ξεκίνησε η λειτουργία της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου και αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στην παρ. 1 του άρθρου 83 του Ν 4495/2017 αντικαταστάθηκε από το πιστοποιητικό πληρότητας του άρθρου 53 παρ. 3 του ιδίου νόμου, το οποίο εκδίδεται από τους εξουσιοδοτούμενους για την τήρηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας μηχανικούς, και βεβαιώνεται η συμπλήρωση των στοιχείων που περιλαμβάνονται στην ταυτότητα (άρθρο 59 παρ. 2 Ν 4495/2017) .

Επομένως, από τις ανωτέρω διατάξεις του Ν 4495/2017, προκύπτει ότι οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου κτίσματος και της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης, μία εκ των οποίων (συνεπειών) είναι και η απαγόρευση και απόλυτη ακυρότητα της μεταβίβασης ή της σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81 ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81 ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β`, γ`, δ` της παραγράφου 3 του άρθρου 81, δεν επέρχονται στην περίπτωση της δικαστικής διανομής κοινού ακινήτου, αν δεν έχει προηγηθεί η έκθεση αυτοψίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη (πρβλ. ΑΠ 203/2021, ΑΠ 179/2017, ΑΠ 1022/2013), ενώ η τήρηση των ανωτέρω απαγορεύσεων θα εξασφαλιστεί με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και την βεβαίωση του μηχανικού ή από 1ης Απριλίου 2022, με το πιστοποιητικό πληρότητας του άρθρου 53 παρ. 3 του ιδίου νόμου, κατά τη μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης που διατάσσει την αυτούσια διανομή ή της έκθεσης κλήρωσης ή της κατακύρωσης κυριότητας (βλ. ΑΠ 1754/2023 σε επίσημη ιστοσελίδα Αρείου Πάγου).

Τα παραπάνω ισχύουν και επί ακινήτου, του οποίου διατάσσεται διανομή διά πλειστηριασμού, όταν η αυτούσια διανομή είναι ανέφικτη ή ασύμφορη. Και τούτο διότι ο παραπάνω εκούσιος πλειστηριασμός, που διατάσσεται με την απόφαση για τη διανομή, συνιστά πώληση του ιδιωτικού δικαίου, η οποία ενεργείται με τις εγγυήσεις και τη δημοσιότητα του αναγκαστικού με σκοπό την επίτευξη μεγαλύτερου τιμήματος και δεν αποτελεί μέσο αναγκαστικής εκτέλεσης για την ικανοποίηση χρηματικών απαιτήσεων, ούτε υφίσταται στην περίπτωσή του το στοιχείο της αντιδικίας μεταξύ των ενδιαφερομένων, αλλά με αυτόν επιδιώκεται η διασφάλιση ορισμένων συμφερόντων και κατά κανόνα του συμφέροντος του κυρίου του πράγματος, και όχι η ικανοποίηση χρηματικών απαιτήσεων των δανειστών.

Στην πώληση αυτή, θέση πωλητή επέχουν οι δικαιούχοι, συγκύριοι και αγοραστή ο υπερθεματιστής, και υφίσταται σαφής διαφορά από τον αναγκαστικό πλειστηριασμό που διέπεται από τις γενικές και ειδικές διατάξεις της αναγκαστικής εκτέλεσης, από τις οποίες ορισμένες μόνο εφαρμόζονται αναλόγως επί του εκούσιου πλειστηριασμού του άρθρου 484 ΚΠολΔ, και ειδικότερα εκείνες που συμβιβάζονται με τη φύση και το σκοπό του, που συνίσταται αποκλειστικά και μόνο στην πώληση του διανεμητέου, με τις εγγυήσεις του συναγωνισμού και της δημοσιότητας, που παρέχονται από δημόσια αρχή (βλ. ΑΠ 1754/2023 ο.π).

Το Δικηγορικό Γραφείο Μαρία Νικολάου διαθέτει εξειδικευμένη εμπειρία στον χειρισμό υποθέσεων αγωγής διανομής και διαφορών συγκυριότητας, παρέχοντας ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε κάθε στάδιο της διαδικασίας. Με γνώμονα την προστασία των δικαιωμάτων των εντολέων, αναλαμβάνει τη νομική αξιολόγηση της υπόθεσης, τον σχεδιασμό της κατάλληλης στρατηγικής και την εκπροσώπηση ενώπιον των αρμόδιων δικαστηρίων, με στόχο την ταχύτερη και πιο συμφέρουσα επίλυση της διαφοράς. Μέσα από υπεύθυνη καθοδήγηση και συνεχή ενημέρωση, διασφαλίζεται ότι κάθε ενέργεια πραγματοποιείται με ακρίβεια, ασφάλεια και πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον νομικό πλαίσιο.